Eine Immobilie ist häufig weit mehr als ein Gebäude. Sie steht für jahrzehntelange Arbeit, finanzielle Sicherheit und den Wunsch, etwas Bleibendes an die nächste Generation weiterzugeben. Besonders bei Wohnhäusern mit mehreren Mietparteien stellt sich irgendwann die Frage, wie sich das aufgebaute Vermögen gerecht unter den Kindern verteilen lässt.
Wer eine Immobilie vererben oder bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte sich frühzeitig mit den verschiedenen Möglichkeiten beschäftigen. Denn nicht nur die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer spielen eine große Rolle. Auch die eigene Altersvorsorge, unterschiedliche Interessen der Erben und mögliche Streitigkeiten innerhalb der Familie müssen berücksichtigt werden. Ist eine Schenkung sinnvoll? Oder vererbt man lieber? Soll das Gebäude erst nach dem Tod auf die Kinder übergehen? Oder bietet ein rechtzeitiger Verkauf die bessere Lösung? Dieser Ratgeber erklärt, wie Eigentümer ihre Nachfolge planen, steuerliche Freibeträge nutzen und ihr Lebenswerk für kommende Generationen sichern können.
1. Schenkung zu Lebzeiten: Die Nachfolge selbst gestalten
Wer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt, kann die Übergabe aktiv begleiten und gemeinsam mit den Kindern gestalten. Die Schenkung ermöglicht es, persönliche Freibeträge zu nutzen und vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Beispielsweise kann sich der Schenker ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehalten oder bestimmte Rückforderungsrechte vereinbaren. Dadurch können Eltern ihre Altersvorsorge absichern, obwohl das Eigentum bereits übertragen wurde.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Kinder frühzeitig Verantwortung übernehmen können. Gleichzeitig lassen sich spätere Unklarheiten über die Verteilung des Familienvermögens vermeiden. Allerdings sollten Schenker bedenken, dass eine Übertragung nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden kann. Deshalb ist eine sorgfältige rechtliche Gestaltung unverzichtbar.
2. Vererben: Kontrolle bis zum Lebensende behalten
Wer sein Eigentum erst nach dem Tod weitergeben möchte, kann die Erbfolge durch ein Testament oder einen Erbvertrag regeln. Der Erblasser behält bis zu seinem Lebensende die Verfügungsmacht über das Gebäude. Er kann weiterhin Mieteinnahmen beziehen und über Investitionen, Modernisierungen oder einen möglichen Verkauf entscheiden. Mit dem Erbfall geht der Nachlass auf die Erben über. Fehlt eine letztwillige Verfügung, bestimmt die gesetzliche Erbfolge, welche Personen erben und welche Anteile ihnen zustehen.
Besonders bei mehreren Kindern kann dadurch eine Erbengemeinschaft entstehen. Die Erben müssen anschließend gemeinsam über die Zukunft der geerbten Immobilie entscheiden.
Unterschiedliche Interessen können die Verwaltung erschweren. Hinzu kommt, dass die Erbschaftssteuer bei umfangreichem Vermögen eine erhebliche finanzielle Belastung verursachen kann.
3. Strategischer Verkauf: Vermögen gerecht verteilen
Nicht immer ist es sinnvoll, ein Gebäude innerhalb der Familie zu behalten. Wenn mehrere Kinder unterschiedliche Vorstellungen haben oder niemand die Verwaltung übernehmen möchte, kann ein Verkauf eine faire Alternative sein. Der erzielte Erlös lässt sich häufig einfacher verteilen als ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren Wohnungen.
Auch für die Eltern kann diese Lösung Vorteile bieten. Das bisher gebundene Kapital steht anschließend zur Verfügung, um die eigene Altersvorsorge zu stärken oder den Kindern bereits zu Lebzeiten Geld zu schenken. Vor der Veräußerung sollten allerdings mögliche Einkommensteuern auf einen privaten Grundstücksverkauf geprüft werden.
Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer: Welche Freibeträge gelten?
Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, sollte die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen. Die Erbschaftssteuer kann bei einem Erwerb von Todes wegen entstehen. Bei einer unentgeltlichen Übertragung zu Lebzeiten kann dagegen Schenkungsteuer anfallen. Beide Abgaben sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt. Ob eine Zahlung an das Finanzamt erforderlich wird, hängt unter anderem von der Höhe des übertragenen Vermögens, dem Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab.
Freibeträge für Kinder und Ehepartner
Die persönlichen Freibeträge bestimmen, welcher Betrag unter den jeweiligen Voraussetzungen ohne Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer übertragen werden kann.
| Begünstigte Person | Persönlicher Freibetrag |
| Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 € |
| Personen der Steuerklasse II oder III | 20.000 € |
Die Freibeträge gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht jeweils für das Verhältnis zwischen Schenker beziehungsweise Erblasser und der begünstigten Person. Ein Kind kann somit von Mutter und Vater jeweils Vermögen innerhalb des persönlichen Freibetrags erhalten. Bei einer wertvollen Immobilie reichen diese Beträge jedoch nicht immer aus, um den gesamten Erwerb steuerfrei zu gestalten.
Beispiel: Wie hoch kann die Erbschaftsteuer ausfallen?
Angenommen, ein Vater möchte seinen beiden Kindern ein Wohngebäude mit einem steuerlich maßgeblichen Immobilienwert von 1.200.000 Euro übertragen. Jedes Kind erhält einen Anteil im Wert von 600.000 Euro. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro verbleibt pro Kind ein steuerpflichtiger Erwerb von 200.000 Euro. Bei Steuerklasse I beträgt der Steuersatz für diesen Betrag 11 Prozent. Ohne weitere Vergünstigungen oder Belastungen ergäbe sich damit eine Schenkungsteuer von 22.000 Euro je Kind.
Dieses Beispiel zeigt, warum eine frühzeitige Planung wichtig ist. Je nach Nutzung, bestehenden Belastungen und Bewertungsverfahren kann das tatsächliche Ergebnis abweichen.
Schenkungssteuer oder Erbschaftsteuer: Wo liegt der Unterschied?
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird häufig von Schenkungssteuer gesprochen. Die gesetzlich verwendete Bezeichnung lautet Schenkungsteuer. Während eine Erbschaft nach dem Tod des Verstorbenen entsteht, erfolgt eine Schenkung bereits zu dessen Lebzeiten. Die Steuersätze und persönlichen Freibeträge sind in vielen Fällen vergleichbar. Der wesentliche Unterschied liegt in den Gestaltungsmöglichkeiten.
Bei einer Schenkung können die Beteiligten den Zeitpunkt und die Bedingungen der Übergabe aktiv vereinbaren. Bei einer Erbschaft richtet sich der Vermögensübergang dagegen nach dem Testament, einem Erbvertrag oder der gesetzlichen Erbfolge.
Die 10-Jahres-Frist: Freibeträge mehrfach nutzen
Eine wichtige Strategie bei der Vermögensnachfolge ist die schrittweise Übertragung wertvoller Vermögenswerte. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren für die Besteuerung zusammengerechnet. Liegt zwischen den Übertragungen ein ausreichend langer Zeitraum, können die persönlichen Freibeträge erneut zur Verfügung stehen.
Beispiel für eine Schenkung in mehreren Schritten
Ein Vater möchte seiner Tochter Vermögen übertragen. Zunächst schenkt er ihr einen Anteil an einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro.
Nach Ablauf von mehr als zehn Jahren kann eine weitere Schenkung erfolgen, bei der unter den dann geltenden Vorschriften erneut der persönliche Freibetrag genutzt wird. Auf diese Weise lässt sich Familienvermögen über einen längeren Zeitraum verteilen.
Die Planung muss allerdings rechtzeitig beginnen. Besonders bei älteren Besitzern sollten neben den steuerlichen Vorteilen auch die persönliche Versorgung und mögliche Pflegekosten berücksichtigt werden.
Was passiert beim Erbfall innerhalb der zehn Jahre?
Verstirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach einer früheren Schenkung, wird der vorherige Erwerb bei der Berechnung der Erbschaftsteuer berücksichtigt. Die Erben erhalten in diesem Fall nicht automatisch einen vollständig neuen Freibetrag.
Angenommen, ein Vater hat seiner Tochter vor fünf Jahren einen Grundstücksanteil geschenkt. Nach seinem Tod erhält sie weitere Vermögenswerte aus dem Nachlass. Das Finanzamt berücksichtigt beide Erwerbe bei der steuerlichen Berechnung nach den geltenden Zusammenrechnungsregeln.
Auch die Pflichtteilsergänzung nach dem Erbrecht kann eine Rolle spielen. Hier gelten eigene Fristen und Besonderheiten, insbesondere bei vorbehaltenem Nießbrauch.
Vermietete Immobilien: Gibt es eine besondere Steuerbefreiung?
Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien kann eine zusätzliche steuerliche Begünstigung bestehen. Nach § 13d ErbStG werden bestimmte begünstigte Grundstücke oder Grundstücksteile bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer nur mit 90 Prozent ihres maßgeblichen Werts angesetzt. Dadurch kann sich die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.
Ein Beispiel:
Eine begünstigte vermietete Immobilie hat einen steuerlichen Wert von 800.000 Euro. Bei Anwendung des Bewertungsabschlags werden für diesen Erwerb zunächst 720.000 Euro angesetzt, bevor weitere persönliche Freibeträge und mögliche Abzüge berücksichtigt werden.
Ob die Steuerbefreiung tatsächlich greift, hängt von der konkreten Nutzung und den erforderlichen Voraussetzungen ab. Ein Steuerberater sollte deshalb prüfen, welche Teile des Gebäudes begünstigt sind und wie sich die Übertragung auf die gesamte Steuerlast auswirkt.
Altersvorsorge sichern: Nießbrauch und Wohnrecht
Für viele ältere Besitzer sind die Mieteinnahmen eine wesentliche finanzielle Grundlage. Wer sein Eigentum an die Kinder überschreiben möchte, sollte deshalb sicherstellen, dass die eigene Versorgung langfristig gewährleistet bleibt. Besonders wichtig sind dabei der Nießbrauch und das Wohnrecht.
Schenkung mit Nießbrauch: Erträge weiterhin erhalten
Beim sogenannten Vorbehaltsnießbrauch wird das Eigentum übertragen, während sich der Schenker ein Nutzungsrecht vorbehält. Der bisherige Besitzer kann im vereinbarten Umfang weiterhin Mieteinnahmen beziehen, obwohl die Kinder bereits im Grundbuch stehen.
Das bietet mehrere Vorteile:
- Die Eltern behalten laufende Einnahmen.
- Die Kinder erhalten frühzeitig Eigentum.
- Die wirtschaftliche Nutzung bleibt vertraglich geregelt.
- Der Kapitalwert des Nießbrauchs kann den steuerlichen Erwerbswert mindern.
Wie hoch der anzusetzende Nießbrauchwert ist, hängt unter anderem vom Jahresertrag, dem Alter des Berechtigten und den maßgeblichen Bewertungsfaktoren ab. Auch die Verteilung von Instandhaltungskosten sollte im Schenkungsvertrag eindeutig vereinbart werden.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Was ist besser?
Ein Wohnrecht sichert vor allem die persönliche Nutzung bestimmter Räume. Wer beispielsweise eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnt, kann sich ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen lassen. Der Nießbrauch geht darüber hinaus und ermöglicht im vereinbarten Umfang auch die wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von den finanziellen Bedürfnissen und der künftigen Nutzung ab. Vor der Entscheidung sollten beide Modelle rechtlich und wirtschaftlich verglichen werden.
Wenn mehrere Erben unterschiedliche Interessen haben
Eine geerbte Immobilie kann innerhalb der Familie schnell zum Streitpunkt werden. Besonders schwierig wird die Situation, wenn mehrere Kinder gemeinsam erben und unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft des Hauses haben. Ein Kind möchte die Wohnungen weiter vermieten. Ein anderes würde gerne selbst einziehen. Ein drittes benötigt kurzfristig Geld. Solche Interessenkonflikte können die Verwaltung des Nachlasses erheblich erschweren.
Erbengemeinschaft
Warum klare Regeln wichtig sind
Entsteht eine Erbengemeinschaft, gehört das Nachlassvermögen den Beteiligten gemeinschaftlich. Die Erben müssen sich über wichtige Fragen abstimmen. Dazu gehören umfangreiche Investitionen, Sanierungen und die mögliche Veräußerung des Gebäudes. Fehlt eine gemeinsame Strategie, können Entscheidungen blockiert werden. Besonders problematisch wird es, wenn einzelne Erben ihre Anteile verkaufen möchten, während andere am Familienbesitz festhalten. Ein frühzeitig erstelltes Testament oder ein notarieller Erbvertrag kann helfen, solche Situationen zu vermeiden.
Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung möglich ist
Können sich die Erben dauerhaft nicht verständigen, kann eine Teilungsversteigerung als Mittel zur Aufhebung der Gemeinschaft infrage kommen. Dabei wird das Grundstück gerichtlich versteigert. Das Verfahren kann hohe Kosten verursachen und zu einem Erlös führen, der unter dem regulär erzielbaren Marktpreis liegt. Für die Familie bedeutet dies häufig zusätzliche finanzielle Nachteile und eine erhebliche emotionale Belastung. Deshalb sollten die Beteiligten möglichst frühzeitig eine einvernehmliche Lösung suchen.
Wie lassen sich Kinder bei der Übergabe gerecht behandeln?
Nicht jedes Kind möchte eine Immobilie übernehmen. Während ein Familienmitglied Interesse an der Verwaltung und Vermietung hat, bevorzugen andere eine Auszahlung. Eine mögliche Lösung besteht darin, das Gebäude einem Kind zu übertragen und die Geschwister finanziell auszugleichen. Voraussetzung dafür ist eine nachvollziehbare Bewertung.
Warum der Verkehrswert so wichtig ist
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Bei einem vermieteten Wohngebäude spielen unter anderem Lage, Grundstücksgröße, Zustand, Mieteinnahmen und Entwicklungsmöglichkeiten eine Rolle. Eine professionelle Wertermittlung schafft Transparenz und erleichtert faire Vereinbarungen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Marktwert und dem für steuerliche Zwecke festgestellten Wert.
Das Finanzamt verwendet vorgeschriebene Bewertungsverfahren. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann unter bestimmten Voraussetzungen gesondert nachgewiesen werden. Eine Maklerbewertung ist deshalb eine wichtige wirtschaftliche Orientierung, ersetzt aber nicht automatisch ein steuerlich anerkanntes Verkehrswertgutachten.
Immobilie übertragen oder Verkaufserlös aufteilen?
Manchmal ist es wirtschaftlich sinnvoller, das gesamte Gebäude zu verkaufen und den Erlös anschließend zu verteilen. Das kann insbesondere dann gelten, wenn keine langfristige gemeinsame Verwaltung gewünscht wird. Die Kinder erhalten liquide Mittel und können selbst entscheiden, wie sie diese verwenden möchten.
Bei einer anschließenden Geldschenkung sind wiederum die persönlichen Freibeträge und mögliche Anzeigepflichten zu berücksichtigen. Auch ein teilweise entgeltlicher Erwerb oder die Übernahme bestehender Darlehen sollte vorab steuerlich geprüft werden.
Peter Vogt Immobilien: Strategische Begleitung bei der Übergabe
Die Weitergabe eines umfangreichen Immobilienvermögens ist nicht nur eine Frage des Erbrechts. Sie betrifft auch wirtschaftliche Interessen, familiäre Erwartungen und die finanzielle Zukunft der Beteiligten.
Peter Vogt und das Team der Vogt Immobilien GmbH unterstützen Familien dabei, die Möglichkeiten ihres Immobilienbesitzes realistisch einzuschätzen.
Fundierte Wertermittlung als Grundlage
Jede faire Nachfolgeregelung beginnt mit einer nachvollziehbaren Einschätzung des aktuellen Marktwerts.
Peter Vogt berücksichtigt dabei die Lage, den baulichen Zustand, bestehende Mietverhältnisse und die Perspektiven am regionalen Immobilienmarkt. So entsteht eine fundierte wirtschaftliche Grundlage für Gespräche zwischen Eltern und Kindern.
Individuelle Strategien statt pauschaler Lösungen
Ob Schenkung mit Nießbrauch, Auszahlung einzelner Familienmitglieder oder vollständiger Verkauf: Jede Familie benötigt eine passende Lösung. Vogt Immobilien zeigt die wirtschaftlichen Möglichkeiten auf und begleitet bei Bedarf die Vorbereitung einer professionellen Vermarktung. Die rechtliche Gestaltung übernehmen Notare und entsprechend qualifizierte Anwälte. Steuerliche Fragen werden mit einem Steuerberater geklärt. Das gemeinsame Ziel ist es, den Wert des Lebenswerks zu erhalten und eine faire, langfristig tragfähige Lösung zu finden.